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2010/07/21

【經濟日報╱特派記者黃啟菱／東京二十日電】

信義房屋董事長周俊吉20日表示，東京長期以來房價漲勢不如租金，如今住宅市場投報率高達6%、7%，相較起台北的3%以下、上海的2%，固定收益頗具誘因，已見兩岸投資人布局身影，加上台北松山與東京羽田機場即將對飛，預料台灣民眾赴日置產需求將更強勁。

周俊吉也宣示，預期三年內成為兩岸華人赴日置產的最大平台。

第一銀行東京支店長呂芳睦則透露，最近赴日買房的人確有成長，日前有知名電視製作人砸下3億日幣（約新台幣1.15 億元）在日置產；呂芳睦說，台灣民眾在日買房，可向本國銀行貸款六、七成，利率約3%。

信義房屋不動產株式會社社長林彥宏說，在全球資金往亞洲移動的趨勢下，台灣與中國主要城市的房價，皆來到近五年的最高點，相較之下，東京房價從1990年代初期的房產泡沫破滅後，低迷長達20多年，2008年在外資帶動下稍有起色，卻又不敵金融風暴再次走下坡，房價已然觸底。

另一方面，美國富比士雜誌（Forbes）調查，列出亞洲房屋租金最高16大城市，東京穩坐冠軍寶座。林彥宏說，東京因地狹人稠、供不應求，儘管房價低迷，租金卻高昂，使東京租金報酬率高達6%、7%。

這種情況，對長期以來習慣「租金投報率不到3%」的台灣民眾來說，頗具誘因，信義房屋近日就針對3,000位曾買超過新台幣2,000萬元（約5,488萬日圓）的民眾發出問卷，結果有54.6%的受訪者認為日本房產有投資潛力。

林彥宏透露，今年6月信義在台北舉辦三場東京購屋說明會，也加速推動「日本看屋團」，專程至東京看屋的人倍數成長，以自營商、企業主、退休公務員居多。

在中國大陸的部分，林彥宏認為，中國較具經濟實力的人，多半因社會較不安定，偏好在海外置產，而日本穩定的政經環境與舒適的生活空間，極具優勢，加上房價相對平穩，使得不少人將投資目光瞄準新宿、麻布與品川等東京都核心區域，東京儼然已成為亞洲房產投資熱點。

�X�B: 東京租金報酬率上看7%--怎麼日本人自己都沒感覺？_20100721 - Kerrier Online：凱式觀點 - udn部落格 http://blog.udn.com/kerrier/4270769#ixzz2BvVsc1AQ

【經濟日報╱記者 黃啟菱、李至和】

2012.01.16 04:18 pm

企業生日快樂／信義房屋董事長周俊吉專訪 / 涂佑任

信義房屋董事長周俊吉。
記者陳立凱／攝影

台灣房屋仲介業龍頭信義房屋，近日歡慶30周年。信義房屋董事長周俊吉創業時是房仲業的門外漢，靠著向父親借的30萬元與典當夫人的嫁妝，一路堅持理想，秉持著創新的原則持續優化服務，打造出版圖橫跨台灣、大陸與日本三地的房仲業王國。

周俊吉畢業於文化大學法律系，退伍後，他常到大學老師的家中讀書、準備考律師，有一次，老師對他說，學法律的人，應該有「預防勝於治療」的觀念，盡量從源頭開始，設法避免法律糾紛與衍生而出的訴訟，才能對社會有最大的貢獻。

於是，周俊吉開始思考，要從事哪一個行業才能發揮法律人的另一種價值，與老師討論後，發現當時的不動產交易糾紛最多、風險最高，因為交易的總金額很大、手續又很複雜，多數人的不動產買賣經驗少，周俊吉因而決定投身此行業。

民國69年底，周俊吉進入房地產業界，一開始先在兩家公司任職，但是都只做一個月，就待不下去了；他回憶說，當時的公司原本說每月底薪為8,000元、卻只給2,000元，而且在銷售房屋時，坪數、屋齡等基本資料，都要作假。此時周俊吉才發現，當時的產業生態普遍如此，因此，即便在這兩個月內連一棟房子都沒賣掉，他還是決定自己創業。

民國70年，當時28歲的周俊吉，寫下70個字的立業宗旨：「吾等願藉專業知識、群體力量以服務社會大眾，促進房地產交易之安全、迅速與合理，並提供良好環境，使同仁獲得就業之安全與成長，而以適當利潤維持企業之生存與發展。」

因政府尚未核准仲介公司營業，所以周俊吉先以信義代書事務所的名義，進行買賣房屋服務。

當時的周俊吉，雖然家境不錯，但他的父親卻有獨特的想法，他借給了周俊吉30萬元創業，要求周俊吉每個月要付4,500元的利息，還強調不再續借。

不喜歡作假 上班兩個月就創業

30萬元不多也不少，讓周俊吉撐過創業的第一年，第二年開始，他的財務壓力來了，於是將原本在台北市信義路二段、近新生南路口的50多坪辦公室，搬到忠孝東路上較小的辦公室，節省開支。

回想起父親的堅持，周俊吉認為，這對他的創業有很大的幫助，因為這樣的做法，教導他做任何事業、資源都是有限的，而且使用任何資源都有成本，這正是管理學中一定會上的一課。

之後，周俊吉開始在台北市各當鋪典當物品的日子，他說，當時的自己簡直是個「當鋪通」，拿著夫人周王美文的嫁妝首飾，在各當鋪間周轉。

這樣子的「當鋪時期」，也有正面的回憶，周俊吉說，他還記得台北市杭州南路上，有家光明當鋪，老闆姓劉，劉老闆常常鼓勵他要努力拚事業、一定要來贖回典當的物品，對當時的他來說，頗為窩心。

創業前五年，因景氣不佳，信義房屋的情況只能用「慘」來形容，即使如此，從民國72年起，周俊吉就開始在天下雜誌登廣告，強調交易的安全、迅速跟合理，而且持續刊登，盼能建立品牌形象。當時房仲業沒有人這樣做，多數業者都不會表明身分、只能假裝是屋主或其親友，因為客戶對仲介有不好的刻板印象，但周俊吉一心想讓客戶對信義房屋有正面看法、希望讓同仁可以依靠公司。

民國75年，信義房屋決定在一樓開店。當時的房仲業者，多在二樓以上營業，最早在一樓開店的是太平洋房屋，周俊吉認為，在一樓開店可讓客戶從外面直接看到裡面，較為安心，所以他特別用玻璃裝潢、讓店內情況一目了然。

此外，周俊吉更決定改變信義房屋的薪資結構，提高底薪、降低獎金；他認為，若低底薪、高獎金，則經紀人「騙客人」的誘因較大，相反的制度之下，經紀人去騙人的動機自然降低。

衝品牌形象 建立正派經營制度

民國76年1月，房市轉佳，信義房屋的營運也愈來愈上軌道，正式登記公司，並開始請眾信會計師事務所簽證財報，眾信的規模很大，對於信義房屋的營收如此小，卻找會計師，感到很驚訝；周俊吉認為，這是對股東負責的第一步，雖然當時還沒有外部股東，但周俊吉預期未來會有。

這樣的基礎，使得信義房屋的上市之路頗為順利，上市至今，也不曾現金增資，都採盈餘轉增資，上市之後的公司治理評價也很高。周俊吉說，當年那看來不起眼、甚至沒有必要的一小步，卻是信義房屋成長茁壯的關鍵一步。

民國78年，信義房屋首創不動產說明書，詳列物件資訊，這如今看來很合理的事情，卻讓當時的信義房屋差點就倒閉。

周俊吉回憶，當時景氣非常好，房價飆漲，買方瘋狂搶購房子，看預售屋還要排隊，甚至早上跟下午的價錢不一樣。但在這樣的市況下，周俊吉並不想該如何搶搭多頭列車，而是思考該如何讓服務升級。

推服務升級 成本增加也甘願做

他認為，連買相機都有說明書，但買房子卻沒有，這是很弔詭的事情。於是，信義房屋開始製作不動產說明書，若以一筆交易的平均佣金20萬元來算、四間賣出一間，製作費用2萬元就占了營收的一成。

最慘的是屋主強力反彈，畢竟要詳列物件的狀況，很多屋主擔心顯露缺點，於是，信義房屋的委託量明顯下滑。那一年，房仲業者個個都賺大錢，只有信義房屋面臨成本增加、收入大減的窘境。

不過，民國79年股市跌萬點、房市買氣急凍，市場瞬間由賣方市場轉為買方市場，為信義房屋帶來了絕佳的獲利空間。

周俊吉回憶，當時的房仲市場規模至少掉了一半，但信義房屋的營收卻年增五成，並從此開始賺錢。這一關，讓周俊吉對自己有理想性、創新性的經營理念更有信心，也發展出他的「彎道加速」哲學。

在台灣站穩腳步之後，信義房屋也開始跨足大陸跟日本市場，對周俊吉來說，到大陸是必須的布局，到日本則是為了學習，若能在服務業最競爭的國家有一席之地，那表示信義房屋又再提昇到另一境界。

2010年信義房屋進軍日本，左二為董事長周俊吉。
非報系

2010/04/14 11:24

信義房屋繼2009年營收創歷史新高之後，為了持續擴大市占率，展店腳步快且積極，單第一季就開了39店，平均不到三天就開一家新分店，展店速度傲視所有房仲同業，預估全年可能超越300家據點。營收亮麗，日前信義房屋董事會也決議每股配發現金股利2.6元、股票股利2元，每股股利合計4.6元。

第一季斥資超過7000萬元大規模展店

台灣房仲業大致可分為直營與加盟兩大體系，對於消費者而言，直營體系不僅可發揮單一店頭接案、全台業務銷售的優勢，還可藉由直營體系龐大資源，確保消費者的購屋權益，信義房屋為維持房仲業的服務品質，堅持不開放加盟，2010年第一季更斥資超過7000萬元大規模展店。

信義房屋總經理薛健平表示，2009年無懼金融海嘯衝擊，信義房屋於第一季逆勢提撥1.5億元成立「信義企業大學」，提供有系統、有計劃的人才學習及培育環境，這是在不景氣時人才得以快速成長的原因。薛健平指出，強調「人才比資產重要」，秉持「有多少店長，開多少店」，2009年全年信義房屋甄選出90多位店長人才，刷新歷史紀錄，為2010年大舉展店奠定更多「店長磐石」的人才基礎，使得2010年第一季開店衝破39家。其中北部佔七成，台中一口氣開五家店，可以看出信義房屋已將中台灣列入一級戰區。以不到三天開一家店的速度來看，信義房屋看好台灣經濟，今年有機會超越原本設定的300家店目標。

2010年中國信義展店總數目標300家

大舉展店的品牌效應也反應集團版圖擴張的腳步，今年6月信義房屋日本東京分公司將正式開幕，創下台灣房仲品牌首度「插旗」日本的先例。至於經濟發展突飛猛進的中國大陸，信義房屋去年首度砸下1.15億人民幣（約台幣5 .4億元）在北京買下保利集團辦公大樓，作為北京營運總部，加速擴張據點。預計今年中國信義直營店、科威國際加盟店，展店總目標數共計300家店。

信義房屋2010年仍將大舉招兵買馬，強力吸納房仲尖兵，兩岸人力需求達3,500人創史上最高紀錄。針對一般大學畢業生提供六個月每月四萬元的保障，而國立大學及研究所畢業生的「大中華區儲備經理人聚英計畫」則是每月五萬元及二年年薪二百萬元的保障，遠優於一般企業聘用社會新鮮人2.6萬元月薪的水準，吸引大批優質人才將信義房屋視為進入職場或轉職的第一志願。

去年房市回溫，信義房屋交出漂亮成績單，2009年營收突破71.86億元，較2008年大幅成長28.7％，創下成立28年來新高記錄，同時累積大舉展店的實力。儘管房市在多空交雜狀況下高檔盤整，信義房屋仍會持續投入「人才培育」與「服務創新」回饋社會。「衝破藩籬」的鞭策創新服務，讓信義房屋在三月中連續推出兩項全台首創的「Home Staging美式宅妝服務」和「iPhone APP看屋服務」，在高度競爭的房仲業中，用「人才」與「創新」走不一樣的路，薛健平樂觀推估三年內兩岸信義房屋、日本信義將超過1,000家分店，大幅拉開與同業距離，穩坐亞太房仲業龍頭。

為慶祝信義房屋全省分店開幕，即日起至4月10日起，至指定21家信義新開店簽立專任委託售屋及成交買賣方，即贈送「琉園水晶精品」好禮，數量有限，送完為止。

全文網址: udn個人理財 - 理財百寶箱 - 置產理財 - 信義房屋展店 第一季平均不到三天開一家 http://money.udn.com/wealth/storypage.jsp?f_ART_ID=208703#ixzz2BvTcm0lZ
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本文摘錄自《Money+》2008年4月號 ● 撰文：呂曼文、劉育菁

兩岸三通為台灣房市帶來新利多，信義房屋董事長周俊吉大膽投資，目標是5年內要讓全球據點成長3倍。他預測，豪宅行情以及未來海外服務的龐大商機即將啟動。

　去年，台灣唯一股票上市的房仲企業：信義房屋（9940）正式與日本歐力士集團（全球最大的財務公司之一，擁有43年歷史，在美國及日本均有上市）合作，啟動全球布局計畫，信義房屋並計畫在2009年於東京成立第一個海外服務據點，正式踏入國際市場。

　但始終相信「企業經營要走在別人前面才會愈輕鬆」的信義房屋董事長周俊吉並不滿足於現狀，他還要把步伐跨得更大，讓已經橫跨兩岸、擁有300多家分店的信義房屋，於2012年時達到全球成立1000家分店的目標，因此5年內，公司也將培養 1000名專業經理人，以迎接這項挑戰。

砸50億買大樓  當全球企業總部

　為了全球化布局，去年周俊吉更大手筆砸下近50億元，向國巨（2327）買下101大樓對面的信義大樓，作為全球企業總部，展現他將信義房屋推向全球企業的決心。「信義區、信義路上的信義大樓，代表了信義集團的精神！」一直為別人尋找「家」的信義房屋，現在終於也找到自己的家。

　外表看來有些木訥的周俊吉，對於企業經營卻有其獨到理念與創意。例如，在房仲業界率先推動「先調查產權再進行買賣」、「成屋履約保證」，以及製作「不動產說明書」，不僅引領同業紛紛跟進效仿，也讓顧客對信義房屋的品牌更加信賴，企業價值大幅提升。去年他更大膽推出以女性為訴求的「信任，帶來新幸福」電視廣告，不僅感動眾多女性，也成功將女性購屋族群吸納進來。

　而周俊吉堅持品質服務的信念，不僅讓信義穩居「台灣第一仲介」地位，在大陸，也同樣藉著「信義」的企業形象，慢慢站穩腳步。目前信義房屋在大陸上海、北京及蘇杭等地的總店數約100多家，店面雖然沒有其他大陸連鎖房仲企業多，算是「小而美」的房仲業，但是信義房屋去年贏得蘇州10強企業的第1名，顯示大陸市場布局已小有成就，周俊吉對此也相當自豪。

　對於大陸房仲事業的經營，周俊吉秉持一貫精神，採取穩紮穩打的策略，並專注人才的培訓，不大張旗鼓地擴大經營，他說，「企業一定要先好、再強，然後才是再擴大。」因此對於大陸信義的發展，就像他在台灣的信義一樣，這幾年來均專注在人才的培訓，店面也都集中在大城市內，不急著大舉擴張。

看好兩岸三通後的豪宅市場

　今年因總統選舉帶動的兩岸三通議題，讓台灣房市也開始受到外資大力青睞，房價看高一線。而穩居「台灣第一大仲介」地位的信義房屋董事長周俊吉，最看好台商、台幹返台購屋的龐大商機。

　周俊吉表示，台商與台幹過去因交通往返不便，為了節省時間成本，選擇在中國當地置產，但未來兩岸三通若開放直航，交通便捷後，必定會增加台商回台購屋的意願，「畢竟台灣才是他們的根。」

　其中，周俊吉最看好台灣的豪宅市場，主要原因是這些衣錦還鄉的台商，手中資金充沛，當然會以華麗舒適、又能當作招待大陸客戶來台場所的豪宅為首選，使得台灣豪宅的未來市場深具潛力。

　因此，周俊吉也早在豪宅市場做了布局。4年前，他設立「信義豪宅」品牌，跨足豪宅（每戶總價3000萬左右）市場的代銷。兩年前，第1個豪宅代銷案是位在美麗華旁邊的「博物館」，80億的案量在半年內就銷售一光。儘管信義房屋是豪宅市場的新生，但成績不凡，目前南港經貿園區最指標建案——大同明日世界豪宅，50億元的案量，4個月就已經銷售一半，成績傲視同業，目前還有許多豪宅案正在積極布局中。信義房屋協理吳銘宏指出，去年之前，信義房屋的豪宅銷售金額占整體營收僅在10%以下，估計今年將可增加至20%比重。

香港炒樓風潮  未必對台灣有利

　除了豪宅，對於現在房市高喊大陸資金進駐、將帶動台灣比照香港模式，引爆台灣房市春天來臨的消息，周俊吉態度保守，他強調：「大陸炒樓資金進駐台灣房市，並非好事。」

　周俊吉說，他並不反對兩岸三通，他只是不樂見台灣未來掀起如香港般的炒樓風潮，因為不動產與其他的行業不同，房子真正的使用率才是帶動房市景氣的重點，不能只靠資金行情來支撐。

　周俊吉會如此擔心，主要是這幾年台灣的經濟環境並沒有重大突破，民眾薪水不漲反被通膨吃掉，如果房價一直往上飆漲，只會讓大部分受薪階級買不起房子。他強調，「如果大部分的中產階級都淪為新貧，只會造成社會的不安。」他希望，政府的住宅政策應該更深入了解民眾需求，為中產階級解決「家」的問題。

　周俊吉覺得資金的炒作只是一時的，產業經濟的發展才是長久的，因此他認為，未來最好開放大陸一些專業人士來台居住，因為這些有「才」力及「財」力的專業人士來台，才可以真正為台灣房是帶來實質成長，而非只讓資金來台炒樓，讓房價漲到連臺灣人都買不起，反而容易泡沫化。

以人為本  彎道加速超越自我

　去年下半年受到金融貸款政策緊縮，導致全省房市成交量萎縮，加上股市又詭譎多變，整體房市成長幅度不高，讓信義房屋2007年營收55.11億元，僅比2006年的54.6億元微幅成長0.93%，同時也比2006當年度的成長幅度13.75%少了許多。

　但是周俊吉對不景氣並不害怕，在他的經營哲學上，除了人本為主外，「彎道加速」哲學也是企業成長的重要秘訣。他認為，「景氣好時的衝刺，就好比直線加速；但在不景氣時，則要調整腳步提升體質，才能有彎道加速、超越對手的能力。」在他心目中，彎道加速能力反而更為重要。

　現在信義大舉培育人才，在景氣不佳時，等同於為企業成長引擎先「添油加水」，反而是彎道哲學發揮的時刻。

【更多內容請見《Money+》2008年4月號】

(一) 公司簡介

1.沿革與背景

信義房屋(9940.TW)成立於1987年1月21日，主要從事不動產仲介經紀及不動產代銷經紀服務等。公司經營主要採直營模式展店，範圍涵蓋台北市、新北市、桃園、新竹、台中、台南及高雄等都會區，為國內首家股票上市的房仲公司。2001年9月17日於台灣證交所掛牌上市。

2.營業項目與產品結構

主要業務為房屋租售之居間仲介服務，包括：整批預售屋、餘屋、個別新成屋、中古屋住宅、辦公室、廠房、土地、停車位等產品之買賣租賃仲介等，營收全數來自於房仲佣金收入，除一般的中古成屋外，亦包含代銷部分。其中，中古屋佣金收取方式採買方收取1%、賣方收取4%；代銷部分則為含裝潢收取3%。

另外，公司透過子公司Sinyi Limited取得美國最大房仲品牌Coldwell Banker的大陸地區品牌代理權，串連兩岸及港澳地區的地產交易，以「科威國際不動產」品牌在大陸地區為消費者提供仲介服務。

3.新產品與服務

為整合不動產的上中下游產業，公司於2012年初宣佈將跨出多角化經營，成立「建設事業部」，將其事業由台灣擴展至大陸市場，並規劃未來台灣的建設主力重點將放在雙北市地區、大陸則於上海設立總部，與當地建商合作。

(二) 產品競爭條件

為引領買屋、賣屋進入行動科技新世代，公司推出「網路3D樣品屋」、「Home Staging美式宅妝」及「iPhone看屋App」等服務，協助客戶利用手機尋找需求的物件，讓房屋買賣進入擴增實境新世代。

2011年初並與台灣微軟共同合作推出「我秀好屋2.0」視訊看屋服務，提供客戶即時互動的線上看屋服務，打破傳統看屋的時間限制。

此外，公司並設有不動產企研室，除定期出版各項內部刊物外，並於每年固定推出不動產年鑑，以及推出「信義房價指數」與「大台北月指數」，提供消費者作為市場行情趨勢分析以及房地產價格與景氣之重要參考依據。

(三) 市場需求與銷售競爭

1.產業結構與供需

房屋仲介業的上游為營建公司及個別屋主，下游為一般社會大眾之購屋者。1981年經濟部開放房地產仲介公司成立後，以店面式經營的合法房仲公司正式出現，歷經十年後，房仲市場制度以及交易秩序逐步建立，包含「公平交易法」、「消費者保護法」、「公寓大廈管理條例」等有關房屋買賣交易規範的法令也陸續立法施行，加上「不動產經紀業管理條例」的施行，房仲產業正式邁入法制化的時代。

回顧2008-2009年金融海嘯期間，國內房市之買賣移轉棟數規模跌破40萬棟，房仲家數一併衰退，到了2010年買賣移轉棟數規模再度回到40.7萬棟，房仲家數隨之成長，新增約1,015家，顯示房地產市場已逐步復甦。

唯2011年6月奢侈稅上路，造成短期市場買氣觀望，但對於房仲產業來說，少了投機需求的情況下，自住需求成為市場主要客層，專營投機交易的業者將被市場淘汰，堅持服務品質且以自住客層為主要服務對象的業者，將能爭取買賣雙方認同，得到更大的發展空間。

2.營運概況

公司業務因需於全台各地設立多處分公司，以增加服務據點方式，來提高服務品質，故業據點除遍佈北、中、南各地外，其事業版圖並延伸至大陸的上海、北京、蘇州、杭州、青島與成都等地。

截至2011年10月，信義房屋在台家數共計377家，公司計劃於2012年底前，再展店45家，其中有一半的新據點將以桃竹以南的地區為主，2012年全台直營店數目標將達425家。大陸部份，因受持續打房之影響，直營店數剩餘73家、加盟店100家，未來公司將持續朝大西部地區發展，並規劃於2015年前，目標青島、成都各展店至100家分店。

3.國內外競爭廠商

國內主要房仲業者包括有：太平洋房屋、永慶房屋、中信房屋、台灣房屋、東森房屋、有巢氏房屋、住商不動產、21世紀不動產及富旺國際開發等。

(四) 轉投資事業

集團旗下轉投資公司多達20數餘家，包括以建築融資、開發與履約保證代辦為主要業務的安信建築經理公司；以不動產開發投資興建為主要業務的大家建設；以保障不動產購買人產物權益的信誠財產保險代理人公司；以不動產仲介經紀為主的全球資產管理公司；以及致力不動產產業相關管理人才培育的聚英企業等。

2012年2月，公司以5仟萬美元，透過「薩摩亞」子公司間接設立「上海信義開發建設公司」，主要業務以不動產開發、不動產經營管理及諮詢顧問為主。

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• 社區公設多不等於好　最愛垃圾集中區

　　為了刺激房市成交量，建商積極進駐精華地段，並打造出中央公園、觀景泳池、宴會廳或藝術品展演空間等社區公設，成為賣房搶客的新手法。不過房仲業者調查發現，公設多不等於好，民眾最愛的是垃圾集中區、健身房與圖書館，而麻將間、宴會廳與韻律教室則最易招來民怨。

　　買房是一門大學問，除了考量個人預算、周邊生活機能、交通便捷性、後市漲幅發展外，休閒設施、社區公設也是必須衡量的要素，因此近期許多建案打出一系列誘人的公設福利，作為吸引購屋族的亮點。不過公設環境與日後衍生的保養、維護費用支出息息相關，民眾購屋時，最好依照自己實際需求選擇。

　　根據信義房屋的社區公設網路調查結果顯示，民眾最喜歡的是垃圾集中區，其次是健身房，圖書館居次。信義房屋網路事業部執行經理蕭政華表示，在垃圾集中區部分，都會區以雙薪家庭居多，許多工作下班時間不固定，無法配合環保局收垃圾時間，因此設立專區替不少人解決倒垃圾的麻煩。

　　在健身房部分，國人休閒觀念日益普及，運動成為許多人紓壓的方式，假使住家附設伸展筋骨的活動空間，將可節省前往其他健身中心的時間與精力。在圖書館部分，不少建商以藏書豐富的圖書館，作為建案的主打賣點，顯示提供大人、小孩安靜的閱讀空間，可為社區帶來加分效果不「書」陣。

　　至於最不喜歡的社區公設，前3名分別是麻將間、宴會廳與韻律教室，主要是實用性不高，但住戶仍得負擔保養與維護費用，因而成為「顧人怨」的設施。蕭政華強調，許多公設常存有陳舊或閒置不用的情況，但不少房仲業者網路互動看屋提供的影像資訊，經常未納入公設，消費者最好格外留意。

　　蕭政華提醒，民眾選擇購買中古社區大樓時，宜先確認公設是否因缺乏保養或維護，而成為乏人問津的「蚊子」設施；若是新社區大樓，則要核對建商在公設的建置、規劃，是否符合原先契約範本中的內容，並且確定每項公設是否己點交，以免發生「看得到卻用不到」的悲劇，衍生不必要的交易糾紛。

作者： 文●尤子彥 | 商業周刊 – 2012年11月2日 下午1:32

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信義房屋周俊吉：首要能力為培養人才

周俊吉指出，不是當上店長，才證明是公司的優秀同仁；有些人天生是超級業務戰將，反而適合朝業務專業的經紀人職涯發展，原因是他這麼優秀，也許正是人格特質和多數人不同，可能較不容易理解一般人的工作方式，勉強出任店長，對組織和個人都不是最好的選擇。

因此，對於人才的養成，信義房屋提供同仁「管理職」和「專業職」的雙軌制選擇，除爭取擔任店長朝「管理職」發展，亦可努力精進業務力，走「專業職」向超業目標挺進，探索最適合自己的生涯路徑。

此外，一家店能不能成功複製，關鍵也在店長人才的培養。

王品集團戴勝益：愛玩，是最重要的特質

王品集團董事長戴勝益指出，對於店長人才的培養，戴勝益主張並親自在王品集團內部實踐的，即是從董事長到店長，人人都要修「遊百國、吃百店、登百嶽」三百個學分。

有句話說：「櫃台後你怎麼對員工，櫃台前員工就怎麼對待顧客」，說明一個滿意的顧客微笑，背後看不見的經營深度。所有的大店長們都同意，這個深度只能用「人心」測量，服務業正是比賽誰最能摸透「人心」的行業，不只摸顧客的心、摸員工的心，也摸競爭對手的心，還要摸不上門顧客的心，更摸經營者自己的心。

每一次摸心，都是店長一堂又一堂的修煉功課。

2012/11/06 10:24 記者羅介妤／台北報導　　　　　

近年來國內服務業股票紛紛上市櫃，不少股價穩定的企業集團，包括統一超商、晶華酒店、國賓飯店、信義房屋等業者，都有員工持股信託福利，補貼員工買自家股票，可鞏固經營權也幫助員工理財。

統一超商10多年前創立「福儲信託制度」，鼓勵企業員工與加盟主每月定期定額購入自家股票。自願參加的員工拿出本俸6%，公司再補貼30%，也就是說，每位加入的員工每月以本俸7.8%買自家股票。

統一超表示，目前有65%員工參加，累計投入逾20億元，持有統一超股分達2%，最近就有資深員工，退休時多了近300萬退休金。

房仲業中唯一股票上市的信義房屋，也採取員工持股信託方式，員工每月可選擇從本俸提撥1000到1萬元購買自家股票。提撥1000元公司補助500元、2000元補助600元，3000到1萬元，則補助700元。

信義房屋說，從1999年開辦至今，總計有43%員工加入，已成為許多年輕員工存第1桶金、資深員工儲蓄退休金的理財管道。

晶華酒店指出，只要是工作滿1年的員工，按不同職級，每月從薪水提撥1500到8000元不等，公司相對提撥20%，讓員工購買自家股票，目前已有約300 名員工加入持股信託制度。國賓飯店員工也只要任職滿1年，就可按職級每月提撥2000到2萬元購買自家股票，國賓則相對補助員工30%金額。

加入員工持股信託制度已10年的晶華酒店行銷公關部副總張筠說，目前她每月從薪水提撥6000元，加上公司補助金額總計7200元。

國賓飯店財務部副總陳榮輝表示，他每月扣2萬元，公司補助6000元，現在他有約80張國賓股票。

信義房屋導入 Microsoft Office System，運用Microsoft^® Office InfoPath 2003 建立動態表單，處理 100 多家分店的日報表及帳務表單，縮短一半以上的表單處理時間。並以藉著 Microsoft Office 2003R&R 新功能，讓資訊的整合與搜尋更具效率，提昇加倍的資訊處理效率。

現況

     提到房仲業，消費者第一個想到那個品牌？想買房子，購屋者第一個想到找哪家仲介公司？名列天下雜誌「500 大服務業調查」經紀類第一名、「台灣標竿企業聲望調查」，房仲業榜首；連續 9 年高居突破雜誌「金牌產品排名」房仲業第一名；被房地產市場與行情評選為「房仲業形象最佳企業」，「服務品質與專業水準名實相符」業界第一。

     以上這些榮譽都指向消費者買房子第一優先考慮的信義房屋，同時也是 e 天下雜誌「e 價值 100 大調查」中，不動產經紀業唯一上榜企業。房仲業唯一股票上市的信義房屋，為何得到這些殊榮？追究其原因，信義房屋積極推動 e 化，並具體落實在營運管理上的用心，居功厥偉。

企業e化，不是口號，需要長期投入

     「信義房屋必須藉由 e 化，快速成長為更敏捷的智慧型組織！」信義房屋總經理薛健平說，企業 e 化，不是口號，也不是作廣告宣傳，而是要長期堅持的投入。

     從 1981 年創立迄今，信義房屋全省營業據點超過 100多家；員工人數從最初不到 10 人到逾千人；發展區域從台灣的大台北、桃竹、台中、台南、高雄，跨越到對岸的上海、北京；服務項目也從中古屋買賣、租賃仲介、新成屋企劃與銷售、辦公大樓租售代理、不動產開發投資興建，拓展到不動產週邊事業的代書、不動產鑑定、室內設計等。

     以信義房屋為起點的信義企業集團，整合不動產上、中、下游產業，並朝產業、技術、資訊與客戶四個相關領域，多角化經營，至 2002 年交易額逼近 500 億元。薛健平說，當信義房屋企業體系越來越龐大時，企業 e 化的效益也就越能顯現。

     薛健平指出，早在 1989 年，當時僅有 8 家分店的信義房屋，就體認到資訊系統對未來連鎖體系發展的重要性，率先斥資購買設備，成立資訊部，自行開發作業系統。

     1997 年，信義房屋完成 Internet 環境及導入辦公室自動化軟體；1999 至 2000 年間，成立 e 化專案小組，全面導入 ADSL 寬頻網路，成為全省第一家用 ADSL 寬頻網路串連全省營業據點的企業；2001 年，為第一線經紀同仁配置 Notebook，建立 e-agent 團隊，提供顧客更完整快速的 e 化服務；2002 年更將業務作業提升為 M 化，發展 Mobile Manager、Mobile Agent、Mobile Real Estate，將信義房屋帶入新的里程碑。

     2003 年信義房屋的 e 化進程再往前大步邁進，信義房屋藉由 Microsoft Visual Studio .NET 以及 Microsoft .NET Framework，整合企業暨有基礎建設，架構企業入口網站及知識管理系統，提供學習機制，並鼓勵員工勇於創新，從經驗、訓練、競爭者，同事、客戶中永續學習，快速回應市場的變動，使企業集團成為更聰明、更敏捷的智慧型組織。同時也統一程式及文件出版流程，普及知識管理，讓企業各項營運資訊快速地與員工即時分享，以提升客戶服務品質，因應新世代行動辦公室的發展趨勢。

有效率整合資訊，與資訊流通速度競賽

     「房仲業是與資訊流通速度競賽的行業，正確而有效率的整合資訊是基本要求。」薛健平表示，信義房屋雖然已透過高速網路將總公司與 100 多家分店緊密串連，讓資訊可以快速傳遞，但還是缺乏一個統一的資訊整合平台，讓作業更有效率。

     信義房屋資訊部執行協理陳麗心表示，我們一直都有用 ASP 來開發企業內、外部的資訊系統，但由於開發進度的安排，在部份作業上，我們的同仁還是得用比較傳統的方式來傳遞與搜尋資訊，或是做工作上的紀錄。

     比如像全省 100 多家分店日常性的報表－分店帳務處理、銷售訊息等，必須每天彙整回報至總公司。傳統的帳務處理是由各分店秘書人員，使用各自電腦的 Word 表單登錄，逐一填寫項目、金額，再將表單 e-mail 回總公司。這種作業方式容易讓秘書人員打錯會計科目或金額，而且總公司的財務人員，收到 100 多家分店的表單後，還必須用人工作核帳，費時費力。

     此外，每晚 6 點到 10 點是信義房屋網路系統使用的高峰期，這也是信義房屋各分店店長，每天上線填寫日報表傳回公司的時間，因此有時難免會發生店長得跟同仁搶線路使用的尷尬場面。此外，信義房屋也需要一套操作介面整合的系統，讓第一線的業務及主管能快速搜尋，並有效整合企業內外部的資源，應用在業務拓展及決策制訂上。

     Office InfoPath 2003 正是滿足信義房屋上述需求的解決方案。陳麗心表示，導入 Office InfoPath 2003 前後只花了 2 個多月的時間，並僅動用到資訊部 4 名人力參與本案，而導入過程中較耗時間的是花在研究 Office 2003 提供哪些新功能，及這些新功能對信義房屋有何實際的幫助。

解決方案

Office 2003 提供整合的協同作業功能

     Microsoft Office 2003 最吸引信義房屋之處，是它與 Windows SharePoint Services 緊密整合後，讓 Office 不僅是個人使用的應用程式，還能進行協同作業，成為組織性的產能工具。更重要的是信義房屋的員工都已熟悉 Office 的功能與使用介面，資訊部門只需將 Office 2003 與原先的 Office XP 的差異性，也就是新增功能，先整理出來，事先告知同仁即可，因此導入時所面臨的障礙極低，亦毋需特別的教育訓練。

     「唯一較大的工程是要將全省 100 多家分店的 PC 及 Notebook，從 Office XP 轉換成 Office 2003！」陳麗心笑說，這是信義房屋要面臨的最大「挑戰」，還好台灣微軟答應協助全省信義房屋進行 Office 2003 轉換的工作，讓信義房屋資訊部著實安心不少。

     Office InfoPath 2003 是 Microsoft Office System 中新的應用程式，可以支援任何自訂的 XML 結構描述並整合 web services，讓工作小組和組織輕鬆地建立和使用豐富、動態的表單，這些表單可以儲存到個人電腦，即使在離線狀態也可使用，又具備 RTF 格式、自動校正、表格和圖片支援、拼字檢查程式。填表時，也可插入重複的區段和選擇性的欄位，擷取所有必要的資訊，使收集資訊的程序順暢有效率，並和公司原有的資料庫整合。

應用 Office InfoPath 2003，縮短一半以上的帳務表單處理時間

     原來信義房屋各分店在帳務處理上，都是填寫 word 表格，而運用 Office InfoPath 2003 後，各分店秘書人員登錄帳務表單，可以用滑鼠直接自動下拉各種項目，不易發生會計科目 Key In 錯誤，100 多家分店的表單，可以同時傳送總公司，系統會自動核對帳目，確保輸入金額正確。全部自動化的結果，讓處理一家店的帳務時間由原來的 30 分鐘，縮短到約 15 分鐘便可完成。

     而 Office 2003 可以離線作業的特性，讓店長不需急著在特定的時間，待在辦公室 Key in 日報表，陳麗心說，現在的作業更人性化了，店長可以從容的離線作業，甚至可以先回家吃晚飯，在家離線完成報表後，再上傳回總公司。

     陳麗心指出，導入 Office InfoPath 2003 後，可以運用現有的軟硬體投資，減輕建置成本外，對IT人員而言，開發及維護程式也很便利，表單的建製，只需使用簡單的拖曳、設定，再加上幾行程式碼即可完成，節省許多可觀的開發時間和費用。

     能否及時存取正確資訊，是今日商業競爭的命脈，但是企業的員工往往必須使用多重來源及多種格式的資訊，不但必須花費雙重的時間來搜尋正確的資訊外，還要將它處理成有用的知識，可說是費時又費力。

R&R讓資料搜尋，事半功倍

     「資訊的分享與應用」是信義房屋特別注重的部分，信義房屋的 Intranet 系統，雖然已經建立了完善的資料庫，但不同的資訊仍然必須到不同的介面去搜尋，陳麗心舉例，比如要向客戶提報「銷售企劃書」，需要蒐集相關的資訊給客戶，可能需要轉換好幾個系統或介面做資料的搜尋，甚至必須連結到外部網站，查詢最新的市場行情，除非經紀人很熟悉搜尋的管道，否則蒐集一份企畫案所需的資訊，還是很費時間。

     在現行所有 Office 2003 應用程式中，透過工作窗格存取的研究資料庫，可以讓使用者在網際網路、跨 SharePoint 入口網站，甚至透過公司資料庫和服務進行搜尋。現在信義房屋要作的便是，先將經紀人所需的相關資料，比如最常用的成交行情、市場動態消息、專業法規等建置到資料庫裡，再應用 R＆R 提供的資料整合及查詢功能，只要開啟一個介面(比如 Word)，就可輕易地搜尋到相關的資訊，立刻將資料剪貼到 Word，再加以編輯。

     在資料搜尋過程中，最麻煩的是「如何找到符合使用者需求的資訊」。信義房屋的作法是先請全省各區專業經紀人來實地試用，找到業務、研發人員經常使用的資料，逐步整理、修正資料庫建置的資料內容。陳麗心表示，透過 R＆R 改善資料搜尋作業，至少可節省一半的作業時間，如果完成一份企畫案資料平均需要 40 分鐘，現在經紀人只需要花 20 分鐘即可完成。這多出來的時間，經紀人就可以多拜訪客戶，多親近客戶，為客戶提供更多的服務。

     陳麗心說，以前每當公司需要提報一些研究報告，IT 人員的工作量就會變的很大，因為相關單位會請 IT 人員協助分析資料，現在透過 web services 及 Office Excel2003 樞紐分析的功能，研究人員依照其授權權限，可以直接連結資料庫抓取資訊，取得分析的結果，不僅節省研究人員的時間，也減輕 IT 人員的負擔。

     Office 2003 藉由提供 XML 所改進的應用程式，以 XML —跨平台交換資料的通用標準，將資訊置入 Word、Excel 和 Access 文件中，幾乎可以將所有涉及文件建立的工作，像是報告、試算表和表單予以自動化。陳麗心指出 Office 2003 既可以與企業原有的資料庫整合，又可以離線作業，讓單機作業轉換成協同作業，這對企業的實際運作，幫助很大；而相對地，信義房屋也花了很多時間，去深入瞭解 Office 2003 新功能，才逐步導入 Office 2003。

信義房屋以 e 化，挑戰 5000 億年交易額

     信義企業集團以優良的服務品質為基礎，積極朝向多角化經營，薛健平表示，信義企業集團已架構出「2012 年企業願景」藍圖，在「2012 年企業願景」架構下，憑恃著過去既有的經營理念、品牌形象、優質人力、整合服務之生活仲介、創新能力及高感度的顧客服務能力等優勢，除了提供更安全、更貼心的仲介服務外，信義並將擴展至家具採購、搬家、修繕貸款、水電維修、清潔、室內設計裝璜等各項領域，提供客戶高品質整合性的居住服務。

     展望未來，信義企業集團將以更穩健的步伐，結合其他服務業界的參與力量，帶動台灣服務業的成長，藉著企業內一連串行動變革，進而成為台灣服務業的新典範。而在行進的路途中，藉由 IT 科技，持續作 e 化的部署與強化，是不變的努力方向。

     薛健平說：「屆時，信義企業集團將成為年交易額突破 5000 億，培養大中華地區各省市連鎖體系 100 位總經理，擁有大中華地區 5000 家連鎖店之多元化連鎖事業集團。」